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May 13, 2023

Keine Klimaanlage, Schimmel und Mäuse plagen diese Wohnungen: So kommt der Vermieter ungeschoren davon

Nachdem er 1.800 US-Dollar für den Einzug in die My Love Apartments bezahlt und dann seine eigenen gekauft hatte

Nachdem Kris Davis 1.800 US-Dollar für den Einzug in die My Love Apartments bezahlt und sich dann einen eigenen Ofen gekauft hatte, hatte er keine 100 US-Dollar übrig.

Aber sein Vermieter bestand darauf, dass er es schulde, nachdem sie Hundekot auf dem Grundstück gefunden hatte, und gab seinem Collie-Mischling Daisy die Schuld. Er war sich sicher, dass er ihr auf den Fersen war und dass ein streunender Hund der wahre Übeltäter war, aber er wusste auch, dass er sich keinen Anwalt leisten konnte und sein Vermieter möglicherweise hart sein konnte.

Also reduzierte er in diesem Monat seine Lebensmitteleinkäufe und gab mehr als 100 Dollar aus.

Und um zukünftige Probleme zu vermeiden, schickte er Daisy zu seiner Mutter.

Seine Vermieterin, Rayna Mike, weigerte sich, die Gebühr von 35 US-Dollar für Haustiere von seiner monatlichen Miete von 756 US-Dollar abzuziehen, aber Davis konnte damit leben. Es war besser als eine Räumung.

„Mit dieser Dame kann man nicht streiten“, sagte er. „Bei ihr gibt es keine Kompromisse.“

Davis und sieben weitere aktuelle und ehemalige Mieter erzählten Dutzende herzzerreißender Geschichten über das Leben im Apartmentkomplex North Memphis – darunter die Winter, in denen man sich zusammengedrängt neben einer Raumheizung befand; Sommer ohne Klimaanlage; und Befall mit Schimmel, Mäusen und Schlangen. Als er um einen Kommentar gebeten wurde, lehnte Mike es ab, ausführlich über die Bedingungen bei My Love zu sprechen, sagte jedoch, dass das Anwesen „keinen Schimmel“ habe, „regelmäßige Wartung“ sei und dass Davis „nichts als ein Unruhestifter“ sei.

Ein langjähriger Aufsichtsbeamter für die Durchsetzung von Vorschriften und ein örtlicher Haussicherheitsexperte sagten, sie wüssten den schlechten Zustand von Mikes Wohnungen gut. Leider, so sagten sie, kommen Vermieter wie sie in der Regel davon, wenn sie es versäumen, ihre Immobilien instandzuhalten und einkommensschwache Mieter über Jahre hinweg schlecht zu behandeln. Das vermieterfreundliche staatliche Recht macht es Mietern äußerst schwer, rechtliche Schritte gegen Immobilieneigentümer einzuleiten, und der Prozess zur Durchsetzung des Kodex kann langsam sein und sie hart bestrafen.

„Wenn die Vermieter nichts reparieren oder tun, kommen sie im Grunde mit einer Menge davon“, sagte Eddie Jones, der neue Nachlassgerichtsschreiber des Bezirks, der 15 Jahre lang Beamter der Stadt Memphis für die Durchsetzung des Kodex war. „Es muss eine Reform der Ziviljustiz geben, weil die Menschen von Vermietern misshandelt werden und sie alles richtig gemacht haben.“

Als Davis eine andere Geschichte erzählte, musste er über die Absurdität lachen.

Eines Tages schloss er sich aus seiner mit Elefantenmotiven gestalteten Wohnung aus und brauchte die Hilfe eines Hausverwalters, um wieder hineinzukommen. Wenige Tage nachdem er seine nächste Mietzahlung geleistet hatte, stellte er zu seiner Überraschung fest, dass er immer noch das komplexe Geld schuldete. Ein Blick in sein Hauptbuch ergab, dass Mike ihm 25 Dollar berechnet hatte, weil er sich ausgesperrt hatte, und dann eine Säumnisgebühr von 75 Dollar, weil er die 25 Dollar nicht rechtzeitig bezahlt hatte.

Als Davis sich beschwerte, sagte er, dass Mike – der bei My Love wohnt – mit der Räumung gedroht habe.

Mike zeigte kein Mitgefühl und schon gar keine „Liebe“, sagte Davis, egal, ob er mit einer Mäuseplage konfrontiert war, einen halben Sommer ohne Klimaanlage aushielt oder zusah, wie Wasser von oben in sein Badezimmer eindrang – das, wie er MLK50 zeigte, aus seiner Decke austrat verbeugt sich, scheinbar kurz vor dem Zusammenbruch.

Wenn Ihr Vermieter Ihre Heizung nicht repariert oder andere unsichere Bedingungen nicht behebt, können Sie unter der Rufnummer 311 eine Beschwerde einreichen. Alternativ können Sie rechtliche Hilfe anfordern, indem Sie Memphis Area Legal Services unter (901) 523-8822 oder die Memphis Public anrufen Interest Law Center unter (833) 773-6837.

Jedes Mal, wenn MLK50 mit Davis sprach – der jetzt in Frayser lebt – begann er mit einer ruhigen Haltung. Aber als er diese Ereignisse weitergab, erhob er schließlich seine Stimme und flehte darum, ihm geglaubt zu werden.

„Dort drüben in dieser Wohnung zu sein war definitiv die Hölle“, sagte er. „Ich kann es nicht abschütteln. … Es hat mich traumatisiert.“

Seine ehemaligen Nachbarn erzählten parallele Geschichten über My Love, wo die Miete zwischen 550 und 700 US-Dollar pro Monat liegt.

Joy King, eine 43-jährige Barkeeperin mit drei Katzen und einem Hund, sagte, ihre Klimaanlage sei von Juni bis August 2021 kaputt gewesen. Sie verbrachte so viel Sommer wie möglich bei Freunden, aber bei so vielen Haustieren ist das schwierig . Sie erinnert sich lebhaft daran, wie sie durch die „jämmerliche, drückende“ Hitze schwitzte.

Als sie auszog, sagte sie, Mike habe „ihr Telefon in die Luft gesprengt“ und ihr per E-Mail Mitteilungen über verspätete Mietzahlungen geschickt, obwohl ihr Mietvertrag abgelaufen sei.

Ein aktueller Bewohner – dem Anonymität gewährt wurde, weil er Vergeltungsmaßnahmen von Mike befürchtete – sagte, dass seine Heizung in den letzten vier Wintern nicht mehr funktionierte, wenn die Temperatur auf 20 °C sank. Er verbringt Stunden mit Gesicht und Händen in der Nähe des von ihm gekauften Raumheizgeräts.

Er erzählt Mike, wenn in seiner Wohnung etwas kaputt geht, muss aber ihre Ausrede akzeptieren, dass er nicht das Geld hat, um es zu reparieren. Wenn sie ihn rausschmeißen oder sogar seine Miete um weitere 100 Dollar erhöhen würde, befürchtet er, obdachlos zu werden.

Seit der Gründung ihrer Firma im Jahr 2015 betreibt Mike Apartmentkomplexe in ganz Memphis, darunter Graceland Manor in Whitehaven und Willow Oaks in South Memphis. Derzeit scheint My Love jedoch das einzige zu sein, das sie verwaltet. Laut LinkedIn ist ihr Unternehmen ein „Syndikator für renditestarke Wohnungsmöglichkeiten“. Auf dieser Website nennt sie Bürgerrechte, wirtschaftliche Stärkung und Armutsbekämpfung als einige der wohltätigen Zwecke, die sie unterstützt.

Vor der Gründung der Firma schien Mike häufig knapp bei Kasse zu sein. Von 2008 bis 2011 versuchte sie viermal, Gläubigerschutz zu erhalten, doch jedes Mal wurde sie abgewiesen – in der Regel, weil sie es versäumte, die erforderlichen Unterlagen einzureichen. In einem Insolvenzantrag vom August 2010 meldete Mike 70.000 US-Dollar an Vermögenswerten und fast 1,5 Millionen US-Dollar an Verbindlichkeiten.

Viele der von Mikes Mietern angesprochenen Probleme verstoßen gegen die Verordnungen der Stadt Memphis, die Probleme wie Schimmel, kaputte Klimaanlagen und andere Sicherheits- und Hygienefragen abdecken.

Experten erklärten gegenüber MLK50 jedoch, dass es viele Gründe dafür gibt, warum Vermieter wie Mike ihre Immobilien über Monate oder sogar Jahre hinweg in unbewohnbarem Zustand zurücklassen können.

Sharon Hyde, Leiterin der Bemühungen der Green & Healthy Homes Initiative in Shelby County, sagte, die Angst vor einer Räumung habe viele Mieter dazu veranlasst, sich nicht bei der Durchsetzung der Vorschriften zu beschweren.

„Sie sind bereit, unter diesen schrecklichen Bedingungen zu leben, weil es keinen anderen Ort gibt, an den sie gehen können“, sagte sie.

Trotz dieser Befürchtungen haben Menschen in den letzten drei Jahren 38 Code-Beschwerden gegen die My Love Apartments – früher bekannt als Love Tunica Apartments – eingereicht, obwohl es nur etwa 50 Einheiten gibt. Das sind etwa dreimal so viele pro Wohneinheit wie der nahe gelegene University Gardens-Komplex mit fast 500 Wohneinheiten und etwa doppelt so viele wie die nahegelegenen Orange Blossom Apartments mit 46 Wohneinheiten.

Einige Beschwerden über My Love haben Klagen vor dem Shelby County Environmental Court ausgelöst, das für Verstöße gegen den Kodex zuständig ist. Die härteste Strafe in all diesen Fällen war jedoch laut städtischen Aufzeichnungen eine Geldstrafe von 350 US-Dollar.

Jones, der langjährige Beamte für die Durchsetzung des Kodex, sagte, er sei der Meinung, dass der Richter des Umweltgerichts Patrick Dandridge Vermieter härter bestrafen müsse, wenn sie gegen den Kodex verstoßen. Das Gesetz des Bundesstaates erlaubt es dem Gericht, Vermietern bis zu 50 US-Dollar pro Verstoß und pro Tag in Rechnung zu stellen, ohne dass der Verstoß behoben wird. Dandridge strebt jedoch nicht immer die Höchststrafe an.

Dandridge sagte, Jones und andere Beamte zur Durchsetzung des Kodex hätten eine falsche Vorstellung von seiner Rolle. Er sagte zwar, er sei kein Freund fahrlässiger Vermieter und zögere nicht, Bußgelder zu verhängen, aber er müsse Fälle fair beurteilen.

Er sagte, der Zweck von Bußgeldern bestehe darin, Vermieter zu schnellen Reparaturen zu bewegen. Aus diesem Grund wird er sie nur dann verhängen, wenn Vermieter keinen Fortschritt bei den Reparaturen nachweisen können. Wenn er zu schnell hohe Bußgelder verhängt und ein Vermieter ohnehin nicht genug Geld hat, um die Probleme zu beheben, könnten die Bußgelder kontraproduktiv sein, sagte er.

Dandridge sagte, es seien die Beamten, die für die Durchsetzung der Vorschriften zuständig seien, die gegenüber Vermietern strenger vorgehen sollten, indem sie proaktiv nach Fällen suchen, anstatt „nur auf Beschwerden von Mietern zu reagieren“. Wenn sich beispielsweise zwei Mieter eines Apartmentkomplexes über Schimmel und eine defekte Heizungsanlage beschweren, sollten Ordnungsbeamte den gesamten Komplex auf weitere Verstöße untersuchen. Stattdessen sagte Dandridge, dass Mieter jeden Verstoß gegen die Vorschriften in ihrem Komplex melden sollten, um ihm die Möglichkeit zu geben, alle zu beheben.

Für Dandridge liegt das Hauptproblem jedoch nicht in der Durchsetzung der Vorschriften, sondern darin, dass es in Memphis kein Mietregister gibt. Diese Register in anderen Teilen des Landes – einschließlich Horn Lake – verlangen von Vermietern die Benennung einer Kontaktperson vor Ort, die Angabe ihrer Kontaktinformationen und die Zahlung von Gebühren zur Deckung der Inspektionskosten. Manchmal sind diese Register auch mit einer Lizenzierungskomponente verbunden, was bedeutet, dass Vermieter nachweisen müssen, dass ihre Mietobjekte bewohnbar sind, bevor sie sie vermieten dürfen.

Ohne Kontaktinformationen hat die Durchsetzung von Vorschriften oft Schwierigkeiten, Vermieter zu erreichen und ihnen rechtliche Hinweise auf Fälle vor dem Umweltgericht zukommen zu lassen. Sobald ein Vermieter im Gerichtssaal von Dandridge auftaucht, hat er eine Erfolgsquote von 95 %, um ihn zur Einhaltung zu bewegen, sagte Dandridge letzten Sommer vor einem Ausschuss des Stadtrats von Memphis.

„Sie werden diese Fälle ständig in den Nachrichten in meinem Gerichtssaal sehen, bis Memphis schließlich sagt: ‚Genug ist genug. Wir brauchen eine Mietregistrierung‘“, sagte Dandridge.

Hyde plädierte auch nachdrücklich für ein Mietregister und sagte, es würde lokalen Vermietern wie Mike helfen und noch vorteilhafter sein, wenn es um ausländische Investoren geht, die ihrer Meinung nach die Mehrheit der schlechtesten Vermieter der Stadt seien.

Führungskräfte der Stadt Memphis – darunter der Baudirektor Robert Knecht, Ratsmitglied Chase Carlisle und andere Ratsmitglieder – drängen seit Jahren auf ein solches System. Doch im April 2021 machte die Generalversammlung von Tennessee ihnen einen Strich durch die Rechnung, indem sie ein Gesetz verabschiedete, das es den Kommunalverwaltungen verbietet, Mietobjekte über die Landesgesetze hinaus zu regulieren.

Um dieses Gesetz zu umgehen, reichte der Abgeordnete des Bundesstaates Dwayne Thompson, D-Cordova, am 6. Januar einen Gesetzentwurf ein, der Memphis die Einrichtung eines Registers ermöglichen würde, wofür das Shelby County Board of Commissioners am 9. Januar seine Unterstützung bekundete.

In den letzten anderthalb Jahren hat Carlisle – ein Investor in Gewerbeimmobilien, einschließlich Wohnungen – versucht, andere prominente lokale Vermieter davon zu überzeugen, einen Gesetzentwurf wie den von Thompson zu unterstützen. Er sagte gegenüber MLK50, er sei beeindruckt von den Hilfswünschen einiger Vermieter, befürchte aber, dass Verweigerer die mächtige Tennessee Association of Realtors davon überzeugen könnten, sich Thompsons Gesetzentwurf zu widersetzen.

Da es ihm nicht gelungen ist, die Unterstützung – oder zumindest die Neutralität – der TAR sicherzustellen und der Gesetzentwurf in einer Legislaturperiode mit republikanischer Supermehrheit noch keinen republikanischen Mitbefürworter hat, sagte Carlisle, er sei skeptisch, dass er bald verabschiedet wird. Doch da städtische, vorstädtische und ländliche Gemeinden von schlechten Vermietern heimgesucht werden, ist er zuversichtlich, dass Memphis irgendwann im ganzen Staat unerwartete Verbündete finden wird.

Nachdem er positive Rückmeldungen von lokalen Republikanern erhalten hatte, sagte Thompson gegenüber MLK50, er sei „vorsichtig optimistisch“, das Gesetz entweder 2023 oder 2024 verabschieden zu können. Er sagte, er plane, bald mit TAR-Vertretern zu sprechen und arbeite daran, republikanische Co-Sponsoren zu finden .

„Es sollte kein progressiver oder konservativer Gesetzentwurf sein. Ich versuche, ihn eher als Verbraucherschutzgesetz zu betrachten“, sagte Thompson. „Wenn wir es in dieser Sitzung schaffen, wäre das großartig.“

Neben der Durchsetzung der Stadtordnung verlangt das Landesrecht von Vermietern in den größten Bezirken des Bundesstaates, Gas, Wärme, Strom und alle anderen „wesentlichen Dienstleistungen“ bereitzustellen, die „die Gesundheit und Sicherheit des Mieters wesentlich (beeinträchtigen)“.

Wenn Vermieter dies nicht tun, können Mieter theoretisch entweder ihren Vermieter verklagen oder die Miete einbehalten.

In der Praxis sind beide Optionen jedoch ein Minenfeld, für dessen erfolgreiche Navigation fast immer die Hilfe eines Anwalts erforderlich ist – Hilfe, die für einkommensschwache Mieter unerreichbar erscheinen kann.

„Das Gesetz ist wirklich schwer zu befolgen (ohne die Hilfe eines Anwalts)“, sagte Vanessa Bullock, geschäftsführende Rechtsanwältin von West Tennessee Legal Services. „Unsere Gesetze sind nicht darauf ausgelegt, dass Menschen diese Dinge alleine bewältigen können.“

Um entweder zu klagen oder die Miete einzubehalten, müssen Mieter den Immobilieneigentümer 14 Tage lang schriftlich benachrichtigen – per Brief, vorzugsweise per Einschreiben – und eine Kopie für sich behalten.

Wenn der Vermieter die Reparatur dann nicht durchführt, können die Mieter entweder mit ihrer Klage weitermachen oder das Problem selbst beheben und den dafür erforderlichen Mietbetrag einbehalten, sofern sie ihre Quittungen aufbewahren.

„Sie vertreiben die Leute und ruinieren ihre Kreditwürdigkeit, wenn sie sie dazu bringen, in Slums zu leben. Die Leute werden von den Vermietern schlecht behandelt und sie haben alles richtig gemacht.“

Ohne einen Anwalt, so Bullock, befolgen Mieter diesen Prozess selten richtig. Wenn sie versuchen, die Miete einzubehalten, sagte sie, würden Vermieter sie normalerweise rechtmäßig kündigen.

„Versuchen Sie nicht, das selbst zu tun“, warnte sie.

West Tennessee Legal Services, Memphis Area Legal Services und andere lokale Organisationen können Mietern in solchen Situationen manchmal helfen. Aber, sagte Bullock, ihr Team werde sich nicht mit einem Fall befassen, in dem Mieter bereits von sich aus Miete einbehalten hätten. Und weil das Gesetz in Tennessee so „vermieterfreundlich“ ist, rät sie Mietern oft, einfach nach einer neuen Wohnung zu suchen.

Bullock wies auch darauf hin, dass die meisten Richter in Tennessee die Klimaanlage nicht als „wesentlichen Service“ betrachten, den Vermieter bereitstellen müssen, egal wie „beklagenswert“ sich ein Sommer in Memphis ohne sie anfühlt. Für sie widerspricht dies dem gesunden Menschenverstand, aber sie weiß, dass es schwierig ist, Änderungen an der Landesgesetzgebung durchzusetzen, die als Verletzung der persönlichen Eigentumsrechte von Vermietern angesehen werden können.

Im Kern des bestehenden Landesrechts liege ein Grundsatz, der einfach erweitert werden müsse, so Jones. Wenn Vermieter etwas, das sie reparieren sollten, nicht reparieren, sagte er, sollten Mieter die Möglichkeit haben, Mietzahlungen für die Reparatur umzuleiten – unabhängig davon, ob sie Unterlagen zusammenstellen oder einen Anwalt beauftragen.

Darüber hinaus sagte Jones, er verstehe nicht, warum Vermieter Mieter kündigen können, während sie anhaltende Probleme mit der Durchsetzung des Kodex haben. Er sagte, dass es für die Durchsetzungsbeamten einfacher wäre, Informationen an die Richter des Zivilgerichts des General Sessions Civil Court zu senden, die für Räumungen zuständig sind, wenn diese Richter sie als Beweismittel gegen eine Räumung werten könnten. Er findet es lächerlich, dass regelmäßige Gesetzesverstöße Mieter immer noch kündigen können, wenn die Miete nur einen Monat lang versäumt wurde.

„Sie vertreiben die Leute und ruinieren ihre Kreditwürdigkeit, wenn sie sie dazu bringen, in Slums zu leben“, sagte Jones. „Menschen werden von Vermietern schlecht behandelt und sie haben alles richtig gemacht.“

Webb Brewer, ein langjähriger Anwalt für Wohnungsbaurecht vor Ort, stimmt dem zu. Er sagte, Shelby County müsse mit dem Staat zusammenarbeiten, um ein Wohnungsgericht einzurichten, das sich sowohl mit Verstößen seitens der Vermieter als auch mit der Nichtzahlung der Miete durch Mieter befasst.

Wenn ein Vermieter derzeit die Räumung eines Mieters beantragt, kann der Mieter keine Widerklage zur Rettung seines Hauses einreichen, egal wie unbewohnbar es ist.

Im Jahr 2022 gewährten Richter Mike trotz der dortigen Bedingungen sieben Räumungen gegen My Love-Mieter.

„Oft kommt es vor, dass Menschen … ihre Miete nicht mehr zahlen, weil sie es satt haben, keine Heizung zu haben und nicht wissen, was sie sonst tun sollen“, sagte Brewer. „Ich denke, man sollte ernsthaft über ein Gericht mit größeren Befugnissen nachdenken.“

Da das System derzeit in Kraft ist, ermutigten alle Experten die Mieter, weiterhin Miete zu zahlen, bis sie Rechtsbeistand erhalten oder eine andere Bleibe finden.

Natürlich ist es heutzutage keine leichte Aufgabe, offene Wohnungen zu finden. Seit 2019 ist der Anteil der leerstehenden Mietwohnungen in der Region von über 10 % auf etwa 6 % gesunken.

Während Mikes Mieter Mikes Umgang mit ihnen anprangerten, können viele nirgendwo anders hingehen.

Jacob Steimer ist Korpsmitglied bei Report for America, einem landesweiten Dienstprogramm, das Journalisten in lokale Nachrichtenredaktionen vermittelt. Schicken Sie ihm eine E-Mail an [email protected]

Diese Geschichte wird Ihnen von MLK50: Justice Through Journalism präsentiert, einer gemeinnützigen Nachrichtenredaktion, die sich auf Armut, Macht und Politik in Memphis konzentriert. Unterstützen Sie den unabhängigen Journalismus noch heute mit einer steuerlich absetzbaren Spende. Auch MLK50 wird von diesen großzügigen Spendern unterstützt.